Articulation entre le droit de propriété et le droit au logement : deux droits protégés en conflit
| ! A savoir : le droit de propriété est protégé par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789. Il a donc valeur constitutionnelle. Le droit au logement est protégé par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH). |
Le litige concernait une copropriété qui empiétait sur un terrain voisin. Dans un premier temps, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (CA Aix, 24 février 2022, n° 19/02996) avait rejeté la demande de démolition présentée par le propriétaire du fonds voisin au motif que cette mesure, qui aurait porté atteinte à la consistance de l’immeuble, à sa solidité et à la sécurité de ses occupants, aurait été disproportionnée. Dans un second temps, la Cour de cassation (3e civ. 21 septembre 2023, n° 22-15.340) a sanctionné ce raisonnement au visa de l’article 545 du code civil, au motif que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds.
| ! A savoir : en cas de cassation d’une décision rendue par une cour d’appel, la Cour de cassation peut désigner une autre cour d’appel pour juger à nouveau l’affaire. |
Désignée par la Cour de cassation pour juger à nouveau l’affaire, la cour d’appel de Montpellier, après avoir invité les parties à formuler leurs observations sur l’application de l’article 8 de la CEDH protégeant le droit à la vie privée, familiale et au logement (CA Montpellier, 14 novembre 2024, n° 24/00771) , a estimé :
- d’une part, que l’empiètement n’avait pas pour effet de priver le propriétaire le subissant de son droit de propriété, celui-ci conservant certaines prérogatives sur son bien, notamment le droit d’en disposer : ainsi l’empiètement ne consiste ni en une cession de la propriété au sens de l’article 545 du code civil, ni en une privation de propriété au sens de l’article 1er du protocole additionnel n° 1 de la CEDH.
- d’autre part, qu’en cas d’opposition entre deux droits constitutionnellement et conventionnellement protégés – en l’espèce le droit de propriété et le droit au logement – un contrôle de proportionnalité horizontal pouvait être opéré de sorte que le droit de propriété ne prévalait pas systématiquement sur le droit au domicile en raison de l’illicéité de l’occupation résultant de l’empiètement.
Procédant à ce contrôle de proportionnalité, la cour d’appel de Montpellier a estimé que la suppression des empiètements porterait une atteinte excessive au droit à la vie privée et familiale ainsi qu’au droit au respect du logement des copropriétaires ; en effet, la démolition aurait privé définitivement une partie des copropriétaires de leur logement ainsi que, temporairement, l’ensemble des copropriétaires pendant la durée des travaux.